Əmlakın idarə edilməsinə strateji yanaşma. İdarəetmə prosesində daşınmaz əmlakın inkişafı strategiyalarının növləri

İdarəetmə prosesində daşınmaz əmlakın inkişafı strategiyalarının növləri

Peşəkar komanda tərəfindən işlənib hazırlanmış və həyata keçirilən və sahibinin (sahibinin) maraqları naminə obyektin pul vəsaitlərinin hərəkətini (dəyərinin artırılması) artırmağa yönəlmiş və bütün əməliyyat məsələlərinin həlli ilə yanaşı, obyektin sərəncamını əhatə edən idarəetmə tapşırıqlarının məcmusu.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi təcrübəsində onun inkişafı üçün bir neçə strategiya istifadə olunur.

Genişlənmə strategiyasıəlavə daşınmaz əmlakın əldə edilməsini, biznes prosesləri əsasında həyata keçirilən əlavə idarəetmə, təşkilati, texnoloji və istehsal funksiyalarının təmin edilməsini nəzərdə tutur.

Transformasiya strategiyasıəmlakın strukturunun, onu təşkil edən daşınmaz əmlak obyektlərinin parametrlərinin və xüsusiyyətlərinin, mülkiyyətçilərin və istifadəçilərin tərkibinin, habelə daşınmaz əmlaka qoyulan kapitalın strukturunun dəyişdirilməsinə yönəlib.

Azaltma strategiyası az gəlirli və ya rentabelli olmayan daşınmaz əmlakdan qurtulmaqla daşınmaz əmlakın həcminin azaldılmasından ibarətdir. O, “boş” adlandırılan xərclərin aradan qaldırılmasını, risklərin daha effektiv idarə olunmasını və investisiya potensialının artırılmasını təmin edir.

Eyni zamanda, əmlak üzərində hər hansı bir işin başladığı əsas şey sahibinin məqsədlərini aydınlaşdırmaqdır. Peşəkar menecer nəinki ifaçı kimi çıxış edə bilər, həm də əmlak sahibinin ehtiyaclarını aydın şəkildə ifadə edə bilmədiyi hallarda daşınmaz əmlakdan istifadənin ən uyğun və sərfəli variantlarını təklif etməyə hazırdır. Aydın şəkildə müəyyən edilmiş məqsədlərə əsaslanaraq, idarəetmə şirkəti strateji (5 ildən çox), taktiki (1 ildən 5 ilə qədər) və əməliyyat (1 ilə qədər) planlar şəklində məqsədlərə çatmaq üçün üsullar hazırlayır.

Əmlakın idarə edilməsi planlaşdırmanın bütün bu səviyyələrini əhatə edir. İdarəetmə təşkilatının fəaliyyətinin planlaşdırılması dörd əsas sənədin hazırlanmasını nəzərdə tutur: təşkilatın ötən ildəki fəaliyyətinin diaqnostikası, bazar vəziyyətinin proqnozu, inkişaf konsepsiyası (strategiya) və biznes planı.

Biznes planında olan tövsiyələrin inkişafı üçün bir neçə variant (ssenari) ola bilər. Onları elə təsvir etmək lazımdır ki, istəsə, sahibi özü qərar verə və bu və ya digər variantla bağlı qərar verə bilsin. Belə çox genişmiqyaslı analitik işin nəticəsi mülkiyyətçi ilə idarəetmə müqaviləsinin bağlanması və mülkiyyətçinin seçdiyi bina və ərazidən istifadə variantına uyğun olaraq onun həyata keçirilməsinə yönəlmiş sonrakı fəaliyyətlər olmalıdır. İdarəetmə təşkilatı öz işini həm “sıfırdan”, yəni boş binanı ələ keçirməklə, həm də mövcud təcrübələri davam etdirmək və təkmilləşdirməklə planlaşdıra bilər. İdarəetmə təşkilatının vəzifələri yalnız qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi və istifadəçilərə əlavə xidmətlərin göstərilməsi üçün kommersiya fəaliyyəti deyil. İlk növbədə, strukturların texniki xidmət vəzifələri (xidmət və qulluq, qarşısının alınması və təmiri) və mühəndis sistemləri su təchizatı, kanalizasiya, istilik və elektrik təchizatı, lift qurğuları, rabitə və kommunikasiyalar, ventilyasiya, kondisioner, yanğın təhlükəsizliyi. Binaların və ətraf ərazilərin vaxtında təmizlənməsi, zibillərin daşınması, obyektin etibarlı mühafizəsi, dayanacaqların fəaliyyəti təmin edilir. İdarəetmə təşkilatı sifarişçi-mülkiyyətçiyə münasibətdə podratçı olmaqla obyektdə texniki xidmət işlərinin yerinə yetirilməsi üçün müvafiq təşkilatlarla subpodratçı müqavilələri bağlayır. Bu zaman həm mövcud müqavilələrin uzadılması, həm də sahibinə xitam verilməsini tövsiyə etmək və qiymət və keyfiyyət baxımından daha uyğun olan xidmət təşkilatlarını təklif etmək olar.

strateji portfelin idarə edilməsi, ilk növbədə, xüsusiyyətlərdəki fərqləri (yeri, məqsədi, yaşı, spesifikasiyalar obyekt və s.)

üçün hazırlanmış strategiya əsasında taktiki səviyyə ayrı-ayrı əmlak komplekslərinin idarə olunması üçün proqramlar formalaşdırılır və taktiki tədbirlər hazırlanır. Taktik səviyyə menecerinin son vəzifəsi daşınmaz əmlakın müəyyən edilmiş istismar müddəti üçün ümumi gəlirliliyi və tələb olunan likvidlik səviyyəsini təmin etməkdir. Taktik səviyyə menecerinin əsas vasitəsi gəlirlilik təhlilidir, bunun əsasında aşağıdakılar hazırlanır: ümumi siyasətəmlak kompleksinə münasibətdə.

Nəzarət əməliyyat səviyyəsində nəzarət taktiki səviyyəsindən alınan proqramı icra etməkdən ibarətdir. Menecerin əsas vəzifəsi operativ idarəetmə prosesində etibar edilmiş əmlak kompleksinə yüksək keyfiyyətli qulluq göstərməkdir. Əməliyyat meneceri onun üçün müəyyən edilmiş büdcə çərçivəsində fəaliyyət göstərir. Əməliyyat meneceri 3 əsas funksiyanı yerinə yetirir: - inzibati idarəetmə (müştərilərlə hesablaşmalar, istifadə edilmiş əmlakın göstəricilərinin artmasına nəzarət, əmlakın saxlanması xərclərinə nəzarət və hesabat); - texniki idarəetmə(cari və planlaşdırılan təmirlər); - kommersiya idarəetməsi (müştərilərlə müqavilələrin bağlanması, tələb və təklifin öyrənilməsi, investisiya siyasəti təkliflərinin hazırlanması və s.)

Beləliklə, daşınmaz əmlakın idarə edilməsi vəzifələrinin toplusu iyerarxik bir sistemdir, əməliyyat, taktiki, strateji və ümumi səviyyələr daxil olmaqla. Obyektlərin fəaliyyətinin idarə edilməsi üzrə işlərin əsas hissəsi ilk iki səviyyədə cəmlənir. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin təşkili reproduktiv fəaliyyətlərin kompleksini, habelə iqtisadi təhlil onların həyata keçirilməsinin nəticələri.

Daşınmaz əmlakın operativ idarə edilməsi mülkiyyətçilərin, istifadəçilərin, xidmət şirkətlərinin məqsəd və vəzifələrini əlaqələndirir və qısa müddətdə onun fəaliyyətindən əldə edilən pul vəsaitlərinin hərəkətini idarə etməyə başlayır, burada aparıcı yer texniki və maliyyə menecmentinə aiddir. Hər bir əmlak üçün xüsusi bir idarəetmə layihəsi hazırlanmalı, ona uyğun olaraq cari tapşırıqlar yerinə yetirilməlidir, iş proseslərinin idarə edilməsi üçün zəruri olan alətlər (təşkilati, texniki, maliyyə, hüquqi) müəyyən edilir.

Ünsiyyət Prosesləri texniki və maliyyə idarəçiliyi, qiymətləndirmə və hüquqi tənzimləmə obyekt (layihə, biznes) birlikdə müxtəlif məzmunlu bir-biri ilə əlaqəli ekspertiza sistemini və daşınmaz əmlakın idarə edilməsi və inkişafının əsas makroprosesini təşkil edir.

İdarəetmə mülkiyyətçinin ən mühüm səlahiyyətlərindən biri olduqda, daşınmaz əmlakdan istifadə zamanı mülkiyyət hüquqlarının müxtəlif subyektlər arasında bölüşdürülməsini müəyyən etmək vacibdir. Konsepsiyada ən yaxşı istifadə səlahiyyətlərin ən rasional birləşməsini ehtiva edir. Subyektin daşınmaz əmlakla bağlı səlahiyyətlərinin həcmi (mülkiyyət, istifadə, sərəncam, idarəetmə, gəlir hüququ...) ondan rasional istifadə edə bilməsi üçün kifayət qədər olmalıdır. Həddindən artıq səlahiyyətlər subyektin öz resurslarından istifadəsinin səmərəliliyini və daşınmaz əmlakdan istifadənin səmərəliliyini azaldır. Sahibin bütün hüquqlarına sahib olmaq istəyi israfçılıqdır. Mülkiyyət hüququnda idarəetmə subyektinə onun rolu və funksiyaları nəzərə alınmaqla səlahiyyət dairəsi verilməlidir. Subyektlərin - məhdud daşınmaz hüquq sahiblərinin səlahiyyətləri ilk növbədə dövlət qurumlarının və müəssisələrinin işi ilə bağlı olan istifadə hüququ, servitut, habelə operativ idarəetmə, təsərrüfat idarəetməsi, etibarlı idarəetmə ola bilər. İnvestorların hər hansı cəlb edilməsi onlara müəyyən səlahiyyətlərin - gəlir əldə etmək, idarə etmək, istifadə etmək hüququ verilməsi ilə bağlıdır. Beləliklə, mülkiyyət hüquqlarının bölüşdürülməsi daşınmaz əmlakın təkrar istehsalı zamanı onun maliyyələşdirilməsinin şəffaf sxemini təmin edən amillərdən biridir. Daşınmaz əmlaka sahiblik aspektinə yalnız mülkiyyətçinin hüquqları deyil, həm də onun vəzifələri daxildir: saytdan yalnız icazə verilən istifadənin hüquqi rejiminə uyğun olaraq istifadə etmək və inkişaf etdirmək; vergi ödəmək; obyektləri yaxşı vəziyyətdə saxlamaq. Müasir Rusiya şəraitində daşınmaz əmlaka təsir prosedurlarının yalnız bir hissəsi mülki qanunvericilik çərçivəsində müəyyən edilir. Buna görə demək olar ki, hər hansı bir idarəetmə qərarı daşınmaz əmlakın fəaliyyətini optimallaşdırmaq üçün hüquqi modelin inkişafı ilə dəstəklənməlidir. İdarəetmənin təkmilləşdirilməsi metodologiyasının əsas elementləri daşınmaz əmlak bunlardır:

Bir təşkilat üçün daşınmaz əmlakın idarə edilməsi strategiyasının hazırlanması;

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin avtomatlaşdırılması vasitələrinin seçilməsi və istifadəsinin əsaslandırılması;

Rəhbərliyin xeyrinə daşınmaz əmlak bazarı üzrə məlumat təhlilinin aparılması;

Daşınmaz əmlak obyektləri üçün meyarların seçilməsi;

Seçim parametrlərinin müəyyən edilməsi;

Keyfiyyət ballarının ekspert qiymətləndirilməsi;

ekspert qiymətləndirməsi və ədədi göstəricilər nəzərə alınmaqla daşınmaz əmlak obyektlərinin kompleks qiymətləndirilməsi;

Daşınmaz əmlak bazarının təhlili, variantların hərtərəfli qiymətləndirilməsi və şirkətin strategiyası əsasında hazırlanmış daşınmaz əmlakın yerləşdirilməsi konsepsiyasının təsdiqi;

Əməliyyat xərclərini azaltmaq üçün Obyektlərin İdarə edilməsindən istifadə edərək binanın istismar üsullarının təkmilləşdirilməsi;

Tender prosesinin və qlobal satınalma qaydalarının həyata keçirilməsi;

Daşınmaz əmlak idarəçiliyinə ixtisaslı layihə menecmentinin tətbiqi;

Daşınmaz əmlakın yerləşdirilməsi, avadanlığı və istismarı üçün korporativ standartların yaradılması;

Daşınmaz əmlakın istismarı zamanı sənədlərin və bütün hesabat formalarının standartlaşdırılması;

Daşınmaz əmlakın istismarı üçün göstərilən xidmətlərin keyfiyyətinə nəzarət sisteminin yaradılması;

Daşınmaz əmlakın satışı, icarəsi və ya sərəncamının hərtərəfli qiymətləndirilməsi;

Boş ərazinin atılması, satışı və ya icarəyə verilməsi konsepsiyasının təsdiqi və həyata keçirilməsi.

Bu texnika böyük bir şirkətin ofis, anbar və istehsal sahələrinin və digər daşınmaz əmlak obyektlərinin idarə edilməsində eyni dərəcədə istifadə edilə bilər.

Cədvəl. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi fəaliyyətinin təsnifatı

Beləliklə, əmlakın idarə edilməsi müxtəlif səviyyələrdə müəyyən məzmun və tərkibə malik olan geniş və tutumlu anlayışdır. iyerarxik quruluş daşınmaz əmlak bazarında, o cümlədən onun müəyyən seqmentlərində obyekt və subyektlər. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sisteminin strukturunun genişləndirilmiş formatında sadalanan fəaliyyətlərin bəziləri əmlakın idarə edilməsinə, bəziləri isə bina fondunun idarə edilməsinə aiddir.

Fəslin yalnız bir hissəsi pulsuz oxumaq üçün mövcuddur! Tam versiyanı oxumaq üçün kitabı satın almalısınız

İşgüzar təşəbbüs fəaliyyəti,
gəlir əldə etməyə yönəlmişdir.

Fəsil 14.
İNKİŞAF ŞİRKƏTLƏRİNİN İDARƏ EDİLMƏSİNİN TƏŞKİLAT VƏ STRATEJİ Aspektləri

Fəslin məqsədi: inkişaf şirkətlərinin funksiyalarının, onların təşkilati strukturunun, səriştə əsaslı yanaşma əsasında inkişaf şirkətlərinin idarə edilməsinin strateji aspektlərinin, inkişaf portfelinin formalaşdırılması məsələlərinin, şirkətlərin fəaliyyətində balanslaşdırılmış bal kartının istifadə imkanlarının nəzərdən keçirilməsi. inkişaf şirkəti.

14.1. İnkişaf şirkətinin funksiyaları və təşkilati strukturu

İnkişaf şirkətinin məqsədləri yaşayış və kommersiya daşınmaz əmlakının inkişaf proseslərinin səmərəli təşkilini və idarə edilməsini təmin etmək, bu əsasda əlavə dəyər əldə etmək və onun bir hissəsini gəlir şəklində mənimsəməkdir.

Bu məqsədlərə nail olmaq inkişaf şirkətindən bir sıra əsas, köməkçi və köməkçi funksiyaları yerinə yetirməsini tələb edir.

Qarşıya qoyulmuş məqsədlərə nail olmağa bilavasitə yönəlmiş əsas funksiyalara aşağıdakılar daxildir:

1. Ən effektiv layihələri müəyyən etməyə və onların həyata keçirilməsindən maksimum gəlir əldə etməyə yönəlmiş marketinq. Marketinq funksiyasına aşağıdakılar daxildir: perspektivli bazar seqmentlərinin müəyyənləşdirilməsinə yönəlmiş daşınmaz əmlak bazarının sistematik monitorinqi; investisiya cəlbedici obyektlərin müəyyən edilməsi, onların iqtisadi-hüquqi ekspertizası və potensial şirkət layihələrinin reyestrinin formalaşdırılması; ixtisaslaşmış aparılması marketinq araşdırması və layihə konsepsiyasının hazırlanması; əmlakın təşviqi və satışı planlarının hazırlanması və həyata keçirilməsi; satışın təşkili (icarə).

2. Şirkətin layihələri üçün maliyyə vəsaitlərinin cəlb edilməsinin təşkilindən ibarət olan investisiya: kapital bazarının monitorinqi, potensial investorların dairəsinin müəyyən edilməsi və investor bazasının formalaşdırılması, layihə üzrə biznes planların işlənib hazırlanması və potensial investorlara investisiya təkliflərinin təqdim edilməsi, hazırlanması və investorlarla müqavilələrin bağlanması, yığılmış vəsaitlərin istifadəsinə və qaytarılmasına nəzarət.

3. Podratçı layihə və tikinti təşkilatları ilə işin təşkilindən ibarət olan layihələndirmə və tikinti: layihənin konsepsiyası əsasında layihə təşkilatları üçün texniki şərtlərin işlənib hazırlanması, layihələndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi üçün tenderlərin formalaşdırılması və keçirilməsi, ilə müqavilənin bağlanması. layihələndirmənin təşkili, layihələndirmə işlərinin razılaşdırılması və nəzarəti, layihənin dövlət və bələdiyyə orqanları ilə razılaşdırılması, tikintiyə icazənin alınması, tenderlərin keçirilməsi və tikinti-quraşdırma işlərinin aparılması üçün podratçıların cəlb edilməsi; tikinti-quraşdırma işlərinin koordinasiyası və nəzarəti, obyektin istismara verilməsi.

Qarşıya qoyulan məqsədə uğurla nail olmaq üçün əsas funksiyalarla yanaşı, inkişaf layihələrinin həyata keçirilməsi ilə birbaşa bağlı olan köməkçi funksiyaları da yerinə yetirmək lazımdır. Bu funksiyalara aşağıdakılar daxildir:

1. Layihələrin hüquqi təminatı funksiyası: dövlət və ya xüsusi mülkiyyətçidən torpaq sahəsinə və ya dəyişdirilmiş əmlaka hüquqların alınması (mülkiyyətin satın alınması, icarə hüququnun əldə edilməsi, birgə fəaliyyət müqaviləsinin bağlanması), investorlar, podratçılar, alıcılarla müqavilə münasibətlərinin qeydiyyatı. daşınmaz əmlakın.

2. Layihələrin maliyyə-iqtisadi təminatının funksiyası: layihə üzrə hesablamaların və smetaların aparılması, maliyyə vəsaitlərinin cəlb edilməsi və qaytarılması sxemlərinin və mexanizmlərinin işlənib hazırlanması, büdcənin tərtib edilməsi, maliyyə planlaşdırması, İdarəetmə uçotu.

3. Üçüncü qrup funksiyalara layihələrin icrası ilə bağlı əsas və yardımçı funksiyaların uğurla həyata keçirilməsinə dolayı təsir göstərən və hər hansı biznes üçün əsasən xarakterik olan köməkçi funksiyalar daxildir:

Mühasibat uçotu;

Təhlükəsizlik;

Kadrlar;

Texniki, inzibati və iqtisadi dəstək.

İnkişaf şirkətinin funksiyalarının növləri Şəkildə göstərilmişdir. 14.1.

İnkişaf biznesinin xüsusiyyətləri, inkişaf layihələrinin həyata keçirilməsi prosesləri ilə əlaqədar bir inkişaf şirkətinin funksiyalarının bir sıra səviyyələrə bölünməsi şirkətin təşkilati strukturunun qurulmasının xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirir.

Bildiyiniz kimi, şirkətlərin təşkilati strukturunu qurmaq üçün bir sıra yanaşmalar mövcuddur: xətti, funksional, proses, layihə, bölmə və s. Onların hər biri müəyyən bir biznesin sənaye xüsusiyyətlərinə, miqyasına və s. uyğun olaraq öz ən yaxşı tətbiq sahəsinə malikdir.

Bir şirkətin təşkilati strukturu inkişaf şirkətlərinin səmərəliliyinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir. İnkişaf layihələrini həyata keçirərkən tranzaksiya xərclərinin minimuma endirilməsini, ən effektiv investisiya qərarlarının hazırlanmasını və həyata keçirilməsini təmin etməli və eyni zamanda şirkətin bir sıra müstəqil strukturlara parçalanmasına imkan verməyərək onun birliyini və bütövlüyünü təmin etməlidir.

Vəzifə yuxarıda göstərilən mülahizələri nəzərə alaraq şirkət tərəfindən öz işini ən səmərəli şəkildə həyata keçirməsini təmin edəcək bir şirkətin təşkilati strukturunun modelindən istifadə etməkdir. əsas vəzifə- daşınmaz əmlakın inkişafı layihələrinin həyata keçirilməsi.

Biznesin idarə edilməsinə nə funksional, nə də proses yanaşmaları sənayenin ehtiyaclarını kifayət qədər ödəmir. Funksional yanaşma ən çox müəyyən edilmiş, stasionar şəraitə malik və hər dövrdə az və ya çox davamlı resurslar axını olan sənayelərə tətbiq edilir; belə nəzarət sxemlərinin funksional tamlığı ətraf mühitin dəyişməsi hallarında onların mənfi cəhətlərinə çevrilir; müntəzəm idarəetmə yalnız ümumi məqsəd və vəzifələrin şöbələrin məqsəd və vəzifələrinə düzgün bölünməsi ilə mümkündür. Ümumi məqsədlərin kifayət qədər sabit parçalanmasını və idarəetmə orqanları arasında funksiyaların bölüşdürülməsini fərz etsək, funksional yanaşma adi, qurulmuş, təkrarlanan proseslərə yönəldilmişdir və məzmunu inkişaf kimi bir-biri ilə əlaqəli layihələrin həyata keçirilməsindən ibarət olan biznes üçün zəif tətbiq olunur. Funksional strukturun əsas çatışmazlıqları bunlardır: layihə idarəetmə mərkəzinin olmaması, funksional şöbələr arasında zəif əlaqə, işçilərin aşağı marağı. funksional şöbələr konkret layihənin həyata keçirilməsində, idarəetmə qərarlarının qəbulu və həyata keçirilməsində səmərəliliyin olmaması.

İdarəetmə prosesinin təşkili bir iş prosesinin bir neçə ardıcıl əməliyyatını bir proses sahibi ilə bir zəncirdə birləşdirmək imkanını, proses iştirakçılarının daha çox müstəqilliyini və ümumi nəticə üçün məsuliyyəti nəzərdə tutur. Həm biznes-proses əməliyyatlarını ardıcıl olaraq bir neçə bölmədən keçirmək, həm də müəssisənin proses strukturunu təşkil etmək (prosesin sintezi) mümkündür. Bununla belə, biznes prosesinin reinjinirinqi konsepsiyası 20-ci əsrin sonlarında işlənib hazırlanmışdır. həmçinin xətti-funksional strukturun prosesə əsaslanması və fəaliyyətlərin mümkün qədər səmərəli olması üçün iş proseslərini optimallaşdırmaq lazım olan davamlı və ya kütləvi istehsala malik ənənəvi sənaye sahələrini nəzərə alaraq. Beləliklə, proses yanaşmasının özlüyündə də az faydası var, çünki o, vahid bir proses kimi istehsal ideyasına əsaslanır və biznes kimi inkişaf bir sıra paralel proseslərdir.

Bütün mərhələlərində həyata keçirilən investisiya layihəsinin idarə edilməsi kimi mürəkkəb idarəetmə fəaliyyəti ilə nə funksional, nə də proses yanaşmasının həll edə bilməyəcəyi vəzifələr blokları müəyyən edilir. Buna görə də, praktikada hər iki yanaşma istifadə olunur, lakin onlar layihənin idarə edilməsi ilə tamamlanır.

Layihə yanaşması təşkilati strukturu daha çox hədəflənir layihə fəaliyyətləri və layihənin iş paketinin təşkilatın iyerarxik strukturundan asılı olmayaraq işlənib hazırlandığını nəzərdə tutur. Layihənin idarə edilməsi strukturunun mənası mürəkkəb layihəni vaxtında və bu məqsədlə ayrılmış maddi, maliyyə və əmək resursları çərçivəsində həyata keçirmək üçün müxtəlif peşələrdən olan ən ixtisaslı işçilərin bir komandada toplanmasıdır.

Layihə strukturlarının bir neçə növü var. Məsələn, onların növlərindən biri formalaşmanı nəzərdə tutan təmiz və ya konsolidasiya edilmiş layihə idarəetmə strukturlarıdır. xüsusi bölmə- müvəqqəti əsaslarla işləyən layihə qrupu. Bu əmrlər əsas idarəetmə strukturundan asılı olmayaraq fəaliyyət göstərir. Eyni zamanda, layihə meneceri həm təşkilat daxilində, həm də xaricində lazımi kadrları işə götürərək layihə üzərində daim işləyən əsas, əsas mütəxəssislər qrupunu təşkil edir. Bu halda, layihə komandası əslində təşkilatdan ayrıdır və layihənin məqsədinə nail olmaq üçün aydın şəkildə diqqət mərkəzindədir. Aydındır ki, bu zərər verə bilər. ümumi səviyyəşirkətin idarə oluna bilməsi, buna görə də bütün təşkilat layihə qruplarını dəstəklədikdə fərqli yanaşma daha məqsədəuyğun görünür. Bu halda, təşkilatın bütün strukturu daim konkret layihələr üzərində işləyən nisbətən müstəqil layihə qruplarından ibarətdir. Funksional bölmələrin vəzifəsi layihə qruplarına dəstək verməkdir. Qrafik olaraq belə bir layihə tipli təşkilat təmsil oluna bilər aşağıdakı şəkildə(Şəkil 14.1).

düyü. 14.1. Layihə tipli təşkilat strukturu seçimi

Belə strukturların istifadəsi öz güclü və zəif tərəflərinə malikdir.

TO güclü tərəflər Aşağıdakılar daxil edilə bilər:

1. Bu, ardıcıl olmayan rutin əməliyyatları əhatə etməyən layihəni tamamlamaq üçün nisbətən sadə bir yoldur. Layihə üzərində işləmək üçün funksional təşkilatdan resurs götürülmür, funksional təşkilat öz bütövlüyünü saxlayır və layihə komandası ondan asılı olmayaraq işləyir.

2. Bu sistem funksional yanaşmadan fərqli olaraq layihəyə diqqət yetirir. Layihə meneceri layihə üzərində işlərə tam nəzarət edir.

3. Müstəqil komandalar həm komanda üzvlərinin layihəyə tam diqqət yetirməsi və diqqətini digər öhdəliklərlə yayındırmaması, həm də belə bir sistemdə qərarlara reaksiyanın daha sürətli baş verməsi səbəbindən layihələri daha tez başa çatdırmağa meyllidir, çünki məlumat artıq yoxdur. funksional iyerarxiyanın şaquli istiqamətləri boyunca gəzir.

4. Layihə komandasında yüksək motivasiya və qarşılıqlı anlaşma var. Komanda üzvləri layihə üçün eyni məqsəd və ortaq məsuliyyət daşıyırlar.

Daşınmaz əmlakın inkişafının idarə edilməsi. Dərs kitabı

Dərslik daşınmaz əmlakın inkişafı layihələrinin həyata keçirilməsinin bütün mərhələlərində - inkişaf ideyasının formalaşdırılmasından yaradılmış obyektin istismara verilməsinə qədər bir sahibkar və menecer kimi tərtibatçının funksiyalarının sistemli şəkildə təqdimatını ehtiva edir.
Dərslik müəllifin Sankt-Peterburq Dövlət Universitetinin Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi kafedrasında oxuduğu mühazirələr kursu əsasında hazırlanmışdır. iqtisadiyyat universiteti, həmçinin "İnkişaf (daşınmaz əmlakın inkişafı): təşkilat, idarəetmə, maliyyələşdirmə" kitabına düzəlişlər, genişləndirmələr və əlavələr (Sankt-Peterburq, 2003).
Dərslik layihələrin idarə edilməsi, daşınmaz əmlak bazarı, əmlakın idarə edilməsi məsələlərini öyrənən tələbələr (bakalavrlar, mütəxəssislər və magistrlər) üçün nəzərdə tutulmuşdur və əlavə peşə təhsili sistemində də istifadə oluna bilər.

Baxım kitabçası

Bütün binaların saxlanması və təmiri üçün öz təlimat kitabçalarının (bəzi qaydalar və qaydalar toplusu kimi) olması məsləhətdir. Bu təlimatlarda ən azı aşağıdakı məlumatlar olmalıdır:

binanın və binaların ilkin layihə cizgiləri və quraşdırılmış avadanlıq üçün sənədlər,

ətraflı mərtəbə planları, bölmələr, torpaq sahəsi, drenaj sistemi, mühəndis kommunikasiyaları və digər sistemlər (məsələn, kondisioner sistemləri),

təchizatçı şirkətlərin, tikinti podratçılarının adları və ünvanları,

istehsalla bağlı planlaşdırılmış icazələr və təsdiqlər tikinti işləri və istifadə istiqamətlərində dəyişikliklər,

icarə müqavilələrinin və oxşar sənədlərin surətləri,

bütün zəmanət sənədləri,

orijinal layihəyə edilən dəyişikliklər və genişləndirmələrin qeydləri,

bina və onun istismar şərtləri ilə bağlı ən aktual cari və keçmiş məlumatlar.

Enerji təchizatı məsələlərinə də diqqət yetirmək vacibdir. Tez-tez binalarda köhnə bina Enerji təchizatı və enerjiyə qənaət məsələləri səmərəsiz həll edilmişdir. Buna görə də, hazırlanmış hər hansı təmir planı enerji qənaətini nəzərə almalıdır.

Tikinti və texniki sahədə müasir tendensiyalar

binaya qulluq

İndiyə qədər “yaşıl” binaların (Yaşıllaşdırma), yəni iş yerinin sağlam və rahat təşkili haqqında elmi əsaslandırılmış anlayışa uyğun gələn maksimum təbii işıqla, ekoloji cəhətdən təmiz materiallardan tikilmiş binaların tikintisi konsepsiyası universallaşır. tanınma. İş sahəsinin keyfiyyət standartları hazırlanır müxtəlif növlər binaların və iş yerlərinin həcm xüsusiyyətlərini deyil, həm də funksional, ekoloji, estetik və s. xassələri. Bu konsepsiya binanın təmir işlərinin məzmununu böyük ölçüdə dəyişir. Bu işlərdə “yaşıl” texnologiyalar və materiallar, iş yerinin erqonomik xüsusiyyətlərini və rahatlığını müntəzəm olaraq yaxşılaşdırmaq üçün tədbirlər 48 də mühüm əhəmiyyət kəsb edir.

Baxımın təşkili nöqteyi-nəzərindən “ağıllı” bina 49 yaratmaq ideyası hazırlanır. Bu, təchiz olunmuş bina deməkdir müasir vasitələr informasiya və telekommunikasiya texnologiyaları, təmin edir:

bütün zəruri məlumat bazalarının, məlumat axınlarının, texniki xidmət və təmir üçün hazırlanmış və həyata keçirilən proqramların və fəaliyyət planlarının inteqrasiyası,

avtomatlaşdırılmış iqlim dəstəyi və enerjiyə qənaət, bina və binaların təhlükəsizliyi,

icarə müqavilələrinin, istifadəçilər tərəfindən həyata keçirilən ödənişlərin və kommunal, elektrik enerjisi və s. üçün qarşılıqlı hesablaşmaların maliyyə və təşkilati monitorinqi.

Əmlakın idarə edilməsində strateji aspektlər

İdarəetmənin strateji aspektləri hazırda getdikcə daha çox məşğul olur əhəmiyyətli yer təşkilatların idarə edilməsi problemlərində. İdarəetmə strategiyaları adətən uzun müddət üfüqləri, strateji planlaşdırma və proqnozlaşdırma kimi funksiyalar, uzunmüddətli proqramlar və baş planlar inkişafı, dəyişikliklər ssenariləri və struktur islahatları, davamlı rəqabət üstünlüklərinin təmin edilməsi, əmtəə və xidmətlər bazarlarında keyfiyyətcə yeni mövqelərin əldə edilməsi, coğrafiyanın genişləndirilməsi və qloballaşan biznes fəaliyyəti. Eyni zamanda, məlumdur ki, strateji yanaşma hərəkətlərin və fəaliyyətlərin dəqiq tərkibini, sabit parametrləri və hədəf rəqəmlərini deyil, təşkilatların inkişafı üçün konseptual istiqamətləri və onların xüsusiyyətlərində dəyişiklikləri, rasional sxemlərin qiymətləndirilməsini və seçilməsini nəzərdə tutur. idarəetmə təsirləri və üstəlik, gələcəkdə gözlənildiyi və ya mümkün olmayan şəraitdə. Əsasən, idarəetmə mövzuları ilə bağlı strateji konstruksiyalar təşkilatın missiyası və məqsədləri, innovativ texnoloji layihələr və struktur dəyişiklikləri idarəetmə sistemləri, xarici və hərtərəfli tədqiqatlar daxili mühit, marketinq siyasəti.

Resurs strategiyalarının öyrənilməsində prioritet daha çox təşkilatların kadrları və maliyyəsi ilə, daha az - informasiya resursları və yeni texnologiyalarla iş sahələrinə verilir. Və daha az dərəcədə onlar hələ də təşkilatların daşınmaz əmlak resurslarının idarə edilməsinin strateji aspektlərinə təsir göstərirlər. Bununla belə, problemə yanaşmalar inkişaf edir strateji idarəetmə korporativ daşınmaz əmlak resursları ağır və sırf bahalı resurs kimi daşınmaz əmlaka nöqteyi-nəzəri addım-addım məqsədyönlü şəkildə dəyişməyə, daşınmaz əmlakla aktiv fəaliyyət göstərən təşkilatlara rəqabət üstünlükləri vermək üçün bu resursun potensial imkanlarını aşkar etməyə imkan verir.

Belə ki, hələ 90-cı illərin ortalarında ABŞ-da aparılan sorğular göstərdi ki, menecerlərin 60%-i infrastruktur xərclərini “biznesin aparılması üçün zəruri ödəniş” hesab edirdilər və menecerlərin yalnız 37%-i infrastrukturun bir resurs olduğuna inanırdılar. rəqabət üstünlüklərinin mənbəyi.faydalar.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsində irəliləyiş, daşınmaz əmlak resurslarının geniş mənada - təşkilatın infrastrukturunun əsas komponenti, biznes fəaliyyətinin məkan resursu kimi şərh edildiyi yeni korporativ idarəetmə yanaşmaları ilə asanlaşdırıldı. təşkilatın işçi heyəti.

Müasir idarəetmə təcrübəsi göstərir ki, biznes planları və prosesləri işlənib hazırlanarkən biznes planları və daşınmaz əmlak resurslarının inkişafının digər fərdi strateji aspektləri getdikcə daha çox nəzərə alınır. strateji planlaşdırma bütövlükdə təşkilat. Ən yüksək səviyyəli daşınmaz əmlak menecerləri üçün həlledici vəziyyət təşkilatın strateji planına daşınmaz əmlak resurslarının idarə edilməsi ilə bağlı bölməni əsaslı şəkildə daxil edə bilməsidir. Hesab olunur ki, bu məqsədlə aşağıdakı suallara konstruktiv cavablar tapılmalıdır:

təşkilatın rəqabət üstünlükləri, mal və xidmətlər bazarında uğurlu təşviqi baxımından hansı daşınmaz əmlak resursları əlavə edə və ya götürə bilər;

təşkilatın daşınmaz əmlak resurslarının onun gəlirinin və bazar dəyərinin artmasına, ən mühüm texniki-iqtisadi göstəricilərin yaxşılaşmasına, məqsədlərinə nə dərəcədə nail olunmasına təsiri nədir.

Başqa sözlə desək, daşınmaz əmlak meneceri təşkilatın bütövlükdə idarə edilməsinin və onun daşınmaz əmlak resurslarının idarə olunmasının strateji aspektlərinin əlaqələri və təsirini müəyyən edib təhlil etməyi bacarmalı, təşkilatın daşınmaz əmlakının səmərəli inkişafı və istifadəsini proqnozlaşdıra bilməlidir. prioritet məqsədlərinə çatmağa tabedir, məsələn, 50-ci işlərə baxın.

Qeyd edək ki, korporativ idarəetmənin və daşınmaz əmlak resurslarının idarə edilməsinin strateji aspektlərinə diqqətin artırılmasının qeyd olunan qlobal tendensiyaları yerli şirkətlər, o cümlədən yanacaq-energetika sektorunun ən iri korporasiyaları üçün də xarakterikdir, bax, xüsusən də işləyir. 51

Praktiki baxımdan 2003-cü ildə Tatneft OAO çərçivəsində təşkilat maraq doğurur idarəetmə şirkəti MMC "Tatneft-aktiv" OAO Tatneft-in bütün törəmə müəssisələrinin ümumi dəyəri təxminən 1,6 milyard rubl olan əmlak aktivləri idarəetmə üçün ona verildi. Əmlakın idarə edilməsinin təşkili üçün belə bir sxem birləşdirilmişdir

korporasiyanın vahid əmlak strategiyasının formalaşdırılmasına və dəstəklənməsinə, uçotun təkmilləşdirilməsinə, əmlak resurslarından istifadəyə nəzarətə yönəlmiş mərkəzləşdirmə mexanizmlərinin elementləri;

xarici (korporasiyanın törəmə şirkətlərinə münasibətdə) əmlakın idarə edilməsinin müasir yüksək effektiv mexanizmlərindən - autsorsinqdən istifadə etmək imkanı.

Təşkilati və idarəetmə strategiyaları arasında əlaqə

onun daşınmaz əmlakı

Bütövlükdə təşkilatın idarəetmə strategiyası ilə əlaqədar daşınmaz əmlak resurslarının idarə edilməsi ilə bağlı strategiyaların işlənib hazırlanması metodologiyasını nəzərdən keçirək. Beləliklə, bir korporasiya üçün strateji idarəetmə korporasiyanın məqsədləri, potensial imkanları və bu korporasiyanın fəaliyyətinin bazarlarında uğurlu irəliləyiş şansları arasında strateji uyğunluğun yaradılması və saxlanması üçün müəyyən müntəzəm prosesdir. Öz növbəsində, təşkilatın biznes fəaliyyəti məkanının əsası kimi daşınmaz əmlak resurslarının idarə edilməsi strategiyası (planlaşdırma, inkişaf, istifadə strategiyası) korporasiyanın məqsədləri, onun personalı və onların ətraf mühiti - məkan arasında strateji uyğunluğun qurulmasıdır. həyat fəaliyyətindən. Beləliklə, əmlak menecerləri müəyyən mənada korporasiyanın adamlarını onun məqsədləri və iş yeri ilə birləşdirir. Bu dissertasiyanın “Təşkilati infrastrukturun idarə edilməsi” ixtisası üçün fundamental olması və “Obyektlərin idarə edilməsi” peşəkar jurnalının başlıq epiqrafına daxil olması xarakterikdir.

Prinsipcə, biz iki ekstremal strategiyanı, geniş spektri əhatə edən iki əks idarəetmə siyasətini ayırd edə bilərik. strateji istiqamətlər təşkilatın daşınmaz əmlak idarəçiliyində fəaliyyət:

təşkilatın əmlak kompleksinin (daşınmaz əmlakın) mövcud strukturunu və tərkibini həyat dövrünün sonuna çatdırmaq;

təşkilatın əmlak kompleksinin tez bir zamanda (ləğv edilməsi və satışı yolu ilə) təşkilatın yeni strategiyasının müddəalarına uyğun gələn keyfiyyətcə yeni komplekslə əvəz edilməsi.

Bu ekstremal strategiyalar arasında daşınmaz əmlak resurslarının idarə edilməsi strategiyalarının formalaşdırılması və həyata keçirilməsi üçün potensial müxtəlif variantlar, o cümlədən modernləşdirmə, restrukturizasiya, innovativ layihələr, daşınmaz əmlakın inkişafı və s. Bu komplektdən seçim texniki-iqtisadi və digər (sosial, ekoloji və s.) səmərəlilik göstəricilərinin qiymətləndirilməsi, bütövlükdə təşkilatın idarəetmə meyarlarına uyğunluq tədbirləri və əsas işin yüksək keyfiyyətli həlli əsasında aparılır. işində problemlər. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinə strateji yanaşma müəyyən mənada təşkilatın infrastrukturunun və işçilərinin yaşayış sahəsinin yeni ehtiyaclarını və yeni keyfiyyətini effektiv şəkildə təmin etmək üçün əvvəlcədən düşünməli və hazır olmalıdır.

Misal

2002-ci ildə korporasiyanın əmlakının idarə edilməsi strategiyası hazırlanmış və ASC Qazprom-un Direktorlar Şurasının qərarı ilə təsdiq edilmiş və onun mərhələli həyata keçirilməsi üçün fəaliyyət planları ilə dəstəklənmişdir. Strategiyanın əsas istiqamətlərinə aşağıdakılar daxildir:

şirkətin kapitallaşmasının artımının təmin edilməsi (korporativ idarəetmənin əsas vəzifələrindən biri kimi),

əmlakdan istifadənin səmərəliliyinin artırılması müxtəlif növlərşirkət fəaliyyəti,

optimal aktiv strukturunun yaradılması və saxlanması.

Qərb mütəxəssislərinin korporativ daşınmaz əmlak resurslarının strateji idarə olunması sahəsində təcrübəsi maraq doğurur. Beləliklə, ən çox yayılmış yanaşmalardan biri strateji idarəetmə problemlərini təşkilati məsələlərlə, o cümlədən birbaşa daşınmaz əmlak menecerlərinin korporativ idarəetmənin ən yüksək dairələrinin karyera nərdivanı vasitəsilə irəli çəkilməsi ilə əlaqələndirir. Bu cür əsərlər daşınmaz əmlak üzrə mütəxəssislərin biznesi daşınmaz əmlak sahəsində ixtisaslaşmış olmayan təşkilatların top menecmentində kadr mövqeyinin olub-olmaması və hansı kadr mövqeyinin olması, korporasiyaların fəaliyyətində və inkişafında daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin ön plana çıxdığı zaman, hansı əsas sualı müzakirə edir. bu məsələnin təşkilatın strateji prioritetləri sırasına daxil edilməsinə obyektiv nail olmaq.

Beləliklə, 52-ci əsərdə fəth nümunəsi verilmişdir rəhbər vəzifələr böyük bir transkontinental bank quruluşunun fəaliyyətlərində ən yaxşı daşınmaz əmlak meneceri. Müəllif, hazırda bankın vitse-prezidenti olan daşınmaz əmlak mütəxəssisi ardıcıl olaraq aşağıdakı funksiyaları cəmləşdirməyi bacarıb: şirkətin idarə edilməsi üçün daşınmaz əmlak və iş yeri strategiyası, şirkətin yaşayış sahəsinin planlaşdırılması, yer seçimi və sərmayə ilə bağlı investisiya layihələri. şirkətin maddi bazasının inkişafı, infrastrukturun idarə edilməsi və ümumi inzibati xidmətlərin göstərilməsi.

Bankın fəaliyyətinin şərtləri ilə əlaqədar olaraq, müəllif korporasiyanın strateji iş ortaqlığında lider mövqeləri qazanmağın aşağıdakı dörd mərhələsini tərtib etdi:

(1) şirkətin biznes fəaliyyəti məkanının keyfiyyətinin dominant imicinin formalaşdırılması və təşviqi. İş yeri fiziki məkanın (onun informasiya texnologiyası və erqonomik avadanlığı daxil olmaqla) birləşməsi kimi şərh edilir və mühit(o cümlədən məişət və inzibati xidmətlər, mühafizə, iaşə və s.).

(2) işgüzar fəaliyyət sahəsinin inkişafı və istifadəsi üçün ən azı müəyyən edilmiş bəzi prioritetlərdə ən yüksək nailiyyətlərə nail olmaq bacarığı. Xüsusilə, şirkətin daşınmaz əmlakına münasibətdə o, üç sahədə dünya səviyyəsinə çatmaq üçün tələbləri formalaşdırıb: portfel strategiyası, qərar qəbuletmə strategiyası və iş yerinin keyfiyyətinin təmin edilməsi;

(3) əsas nailiyyəti vurğulamaq. Burada, şirkətin şərtləri üçün iş yerlərinin növü, ölçüsü və istifadə tərzinə görə strukturlaşdırılması konsepsiyası (Konfrans Strategiyası) hazırlanmışdır, o cümlədən: xidmət və əməliyyat fəaliyyəti, layihə işləri, ümumi və ixtisaslaşdırılmış informasiya texnologiyaları dəstəyi;

(4) rüblük məlumat mübadiləsi rejimində əlaqədar şöbələrlə proaktiv ikitərəfli inteqrasiya, tətbiqi ilə qarışıq sxeməmlakın idarə edilməsi nöqteyi-nəzərindən innovasiyaların səmərəliliyinin müntəzəm hesablanması ilə “yuxarıdan aşağı” və “aşağıdan yuxarı” inkişaf planlarının hazırlanması.

Strateji mobilliyin təmin edilməsi problemi

daşınmaz əmlak resursları

Məlumdur ki, təşkilatlar tərəfindən yaranan dəyişikliklərə cavab vermək üçün istifadə olunan üsullar arasında: reinjinirinq, innovativ layihələr, fəaliyyət sahələrinin konvertasiyası və şaxələndirilməsi, əsas fəaliyyət növünə cəmləşmə və s.

Prinsipcə, bu cür texnikaların, proqramların və fəaliyyətlərin təşkilatın fəaliyyətinin məkan resursunun, onun əmlak kompleksinin vəziyyətinə və inkişafına qarşılıqlı təsiri olduğu aydındır. Müvafiq olaraq, əmlak kompleksinin bu cür proqram və fəaliyyətlər sisteminə birbaşa və ya dolayısı ilə cəlb olunmasından danışmaq olar.

Əsas vəzifə daşınmaz əmlak resurslarına əsaslanan məkan resursunun çevik və mobil yenidən qurulması imkanlarını təmin etməkdir: binalar və tikililər, infrastruktur kompleksləri, binalar və iş yerləri və s. Əsas məsələ daşınmaz əmlak resurslarının mahiyyəti, mahiyyəti ilkin olaraq hərəkətsiz olduqda onların hərəkətliliyinə necə nail olmaqdır.

Strateji idarəetmənin müasir nəzəriyyəsi və təcrübəsi iki yola, iki yanaşmaya işarə edir - korporativ daşınmaz əmlak resurslarının strateji çevikliyini təmin etməyə kömək edən komponent və portfel, məsələn, 53-cü əsərə baxın:

Əmlak kompleksinin hərəkətliliyi ən çox funksional, maliyyə və fiziki hərəkətliliyi özündə cəmləşdirən mobillik komponentlərinə görə sistemləşdirilir. Bundan əlavə, daşınmaz əmlak resurslarının strateji mobilliyini təmin etmək üçün həllərin axtarışı və qiymətləndirilməsi hər bir mobillik komponenti çərçivəsində həyata keçirilir;

əmlak kompleksi portfeli (daşınmaz əmlak resursları portfeli) konsepsiyasını təqdim etmək və onun strukturunu müxtəlif meyarlara görə diversifikasiya etmək. Bu halda daşınmaz əmlak resurslarının strateji mobilliyini təmin etmək üçün həllərin axtarışı və qiymətləndirilməsi həm bütövlükdə portfel, həm də onun üçün həyata keçirilir. fərdi hissələr, xüsusən də hər hansı bir aktivə münasibətdə.

Gəlin hər iki yanaşmanı daha ətraflı nəzərdən keçirək, o cümlədən onlar arasında sistemli əlaqənin mövcudluğuna diqqət yetirək.

Komponent hərəkətliliyi konsepsiyası

daşınmaz əmlak resursları

Komponent yanaşma ilə daşınmaz əmlak resurslarının hər bir komponenti (funksional, maliyyə və fiziki) üçün təmin edilən strateji mobillik üçün qərarların və keyfiyyət meyarlarının mahiyyəti aşağıdakılardan ibarət olacaqdır:

funksional mobillik üçün - alternativ iş yerlərinin və iş yerlərinin özlərini təmin etmək, minimum resurs xərcləri ilə personalı və işçi qruplarını sürətlə köçürmək imkanı,

maliyyə mobilliyi üçün – daşınmaz əmlak resursları üçün əsas problemin əsaslı həlli “mülkiyyətə sahib olmaq və ya icarəyə götürmək”, icarə münasibətlərinin hansı şərtləri iş sahəsinin tələb olunan hərəkətliliyini təmin edəcək.

fiziki hərəkətlilik üçün - daxil edilmişdir tikinti layihəsi faydalı iş yerindən çevik istifadə imkanı, onun daxili konfiqurasiyasında operativ dəyişikliklər, biznesin dəyişən məkan ehtiyaclarına fiziki uyğunlaşma;

Cədvəldə 6.2 hərəkətliliyin üç komponentinin hər biri üçün mümkün həllərin məzmunu üçün variantları və onların qiymətləndirilməsi meyarlarını (göstəricilərini) təqdim edir.

Təcrübə göstərir ki, strateji mobilliyin təmin edilməsi problemlərinin həllində daşınmaz əmlak komponentlərinin tərkibində dəyişikliklər mümkündür, məsələn:

idarəetmə, funksional və maliyyə;

təşkilati, maliyyə və fiziki.

İş yeri səviyyəsində bir məkan resursunun strateji mobilliyini təmin etmək məsələsi ilə əlaqədar olaraq, onun komponentlərinin nəzərdən keçirilməsi üçün aşağıdakı variantların müxtəlif birləşmələrindən istifadə olunur:

fiziki məkanın hərəkətliliyi, o cümlədən iş yerinin, bir qrup iş yerinin və ətraf məkanın çevik şəkildə yenidən təşkili üçün imkanların təmin edilməsi;

hərəkətliliyin təşkilati aspektləri, o cümlədən işçilər tərəfindən iş yerlərindən pulsuz (təyinatsız) istifadə sxemi, “iş-ev” sxemində nisbətlərin yenidən bölüşdürülməsi konsepsiyası və s.

çevik iş sahəsinin təmin edilməsinin maliyyə aspektləri, xüsusən də müvəqqəti kirayə iş yerindən istifadə

Cədvəl 6.2. Daşınmaz əmlak resurslarının hərəkətliliyinin komponentləri üçün məzmun və qiymətləndirmə meyarları.

Komponentlər Məzmunlar üçün meyarlar və göstəricilər

müvafiq həllərin mümkün həllərinin hərəkətliliyi

Diversifikasiya və dəyişiklik Aralarındakı əlaqə

Bina və binalar daxilində fəaliyyət sahələrində funksionaldır.

Standartlar lazımdır.

Məqsəd dəyişikliyi Təsbit edilmiş xüsusiyyətlər

tikinti layihəsindəki binalar

Personalın hərəkəti Avadanlıq standartları,

texnologiya, mebel

Binaların boş qalması Müqavilənin şərtləri:

Maliyyə (icarəyə götürülmüş və ya icarə müddəti, dəyəri və

icarəyə verilir) xitam şərtləri

Sublizinq üzrə əlavə gəlir

Dəyişən mexanizmlər Xərclərin müqayisəsi və

xidmət və xidmətlərin resurs keyfiyyəti

təminat

Əməliyyatın yenidən qurulması Xərc və vaxt

Fiziki iş sahəsinin yenidən dizaynı

Effektiv (intensiv) Faydalı istifadənin nisbəti

kosmik məkandan istifadə

Fiziki Dəyişikliklər və Fiziki Parametrlər

mövcud məkan məhdudiyyətləri və SNiP

yaranan ehtiyacların miqyasına və coğrafiyasına görə məkan,

texnoloji mobillik, o cümlədən iş proseslərinin mobilliyi, iş yerlərinin infrastruktur təminatının çevikliyi.

Hüquq obyektləri kimi daşınmaz əmlak obyektləri üçün yuxarıda göstərilən bütün komponent təmsillərini başqa bir mühüm komponentlə - daşınmaz əmlak obyektlərinin hüquqi hərəkətliliyinin təmin edilməsi və xüsusilə də hüquqi hərəkətliliyin təmin edilməsi ilə tamamlamaq vacib görünür. strateji plan. Bu problem alternativ seçimlə bağlıdır: obyektə sahib olmaq və ya onu icarəyə vermək. Onun həlli, xüsusən, bağlanmış icarə müqavilələrinə müvafiq şərtlərin daxil edilməsi ilə təmin edilir.

Bu bölməni yekunlaşdırmaq üçün vurğulayırıq ki, daşınmaz əmlak resurslarının strateji mobilliyinin təmin edilməsi probleminin həlli üçün mümkün komponent sxemləri, prinsipcə, müxtəlifdir. Metodoloji cəhətdən hər bir sxem üçün nəzərdən keçirilən hər bir hərəkətlilik komponentinin mahiyyətini, bu komponentə münasibətdə hərəkətliliyi təmin etmək üçün mümkün tədbirləri və bu hərəkətlərin qiymətləndirilməsi meyarlarını aydın şəkildə göstərmək tələbi vahiddir.

Strateji mobilliyi təmin etmək üçün portfel yanaşması

daşınmaz əmlak resursları

Bu bölmə müəyyən bir antiteza ilə başlamalıdır. Məhz, biz burada XX əsrin ortalarından davamlı şəkildə formalaşmış qiymətli kağızların diversifikasiya edilmiş portfeli, o cümlədən daşınmaz əmlak aktivləri ilə qismən əlavə edilməsi (80-ci illərdən bəri praktikada olduğu kimi) kimi formalaşan portfelin başa düşülməsindən danışmayacağıq.

Bu zaman daşınmaz əmlak portfeli öz strategiyasını hazırlayan təşkilatın malik olduğu və ya malik olmaq niyyətində olduğu daşınmaz əmlak resurslarının məcmusu kimi qəbul edilir. Təşkilatın strategiyasını dəstəkləmək və onun uğurlu icrası Daşınmaz əmlak portfelini məqsədyönlü şəkildə formalaşdırmaq və onun çevik istifadəsi və səyyar təmiri üçün siyasət hazırlamaq mümkündür.

Bu məqsədlər üçün əsas portfel və ikinci dərəcəli daşınmaz əmlak portfelinin iki səviyyəsi anlayışı təqdim olunur.

Daşınmaz əmlak portfellərinin səviyyələri arasındakı struktur nisbətləri təşkilatın xarakterindən və onun əsas fəaliyyəti bazarındakı mövcud vəziyyətdən asılıdır. Təşkilatın rəhbərliyinin diqqəti əsas portfel və ona qoyulan investisiyalara yönəldilməlidir. Məhz bunun üzərində idarəetmənin strateji aspektləri, vəziyyətin və istifadənin təhlili, daşınmaz əmlak resurslarının inkişafı və çevrilməsi üçün uzunmüddətli planlar cəmlənir.

İkinci dərəcəli portfel səviyyələri üçün istifadə etmək təklif olunur:

zəruri və ya köhnəlmiş daşınmaz əmlak ehtiyatlarının operativ alqı-satqı əməliyyatlarının aparılması baxımından daşınmaz əmlak bazarının imkanları;

xidmət bazarlarında fəaliyyət göstərən, əməliyyat əməliyyatları və daşınmaz əmlak xidmətləri sahəsində autsorsinq xidmətləri göstərən provayderlər adlanan ixtisaslaşmış şirkətlər.

kurslar heyrətamiz dərəcədə az yer... Şəkil Bülbül- ikili. Bülbül yox... -ABŞ prezidenti Qrover Klivlend... ilə fırıldaqçılıq Daşınmaz əmlak, geshefts və bankçılıq...

• İqtisadi İnkişaf Təhsil və Ticarət

  İntizam proqramı

  Əsas ədəbiyyat: 1. Solovyev MM. NəzarətDaşınmaz əmlak (yaxşı mühazirələr: hissə... Qrover R., Solovyev M. NəzarətDaşınmaz əmlak. – M.: VSPP, 2001, s. 243-301 (risklər idarəetməDaşınmaz əmlak), səh. 302-365 (effektivdir nəzarətDaşınmaz əmlak ...

• 2009-cu il üçün inkişaf hesabatına əlavələr

  Hesabat

  Bu sahədə: fizika-riyaziyyat elmləri doktoru, böyük elm xadimi Solovyev V.O., fizika-riyaziyyat elmləri doktoru, professor Petrov... idarəetmə (maarifləndirici. monoqrafiya). - Dubna, Beynəlxalq... proses kurs“Avtomatlaşdırılmış...şəhərətrafı Daşınmaz əmlak // ... Qrover klassik kompüterdə // Beynəlxalq ...

Bilik bazasında yaxşı işinizi göndərin sadədir. Aşağıdakı formadan istifadə edin

Tədris və işlərində bilik bazasından istifadə edən tələbələr, aspirantlar, gənc alimlər Sizə çox minnətdar olacaqlar.

Oxşar sənədlər

Daşınmaz əmlakın mahiyyəti və əsas xüsusiyyətləri. Daşınmaz əmlakın hüquqi əsasları. Mülkiyyət hüquqları, daşınmaz əmlakla əməliyyatların (əməliyyatların) növləri. Dövlət qeydiyyatı daşınmaz əmlakla əməliyyatlar (əməliyyatlar). Daşınmaz əmlak bazarının idarə edilməsi, onun funksiyaları.

mücərrəd, 21/10/2014 əlavə edildi


"Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi" anlayışı. İnkişaf obyekti daşınmaz əmlak və tikinti biznesinin idarə edilməsi sahəsi kimi, dəyişən vəziyyəti nəzərə almaq və riskləri qiymətləndirmək yolu ilə obyektlərin dəyərini və əldə etdikləri gəlirləri artırmağa yönəlmişdir.

təqdimat, 24/09/2013 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak bazarının idarə edilməsinin forma və üsullarının nəzərdən keçirilməsi. Daşınmaz əmlakın inventarlaşdırılması ilə bağlı fəaliyyətin normativ tənzimlənməsinin öyrənilməsi. Əsaslı Tikinti Layihələrinin Vahid Dövlət Reyestrinin məqsəd və vəzifələrinin müəyyən edilməsi.

dissertasiya, 07/07/2010 əlavə edildi


Xərc yanaşmasından istifadə etməklə obyektin dəyərinin çəkilən xərclər (xərclər) baxımından müəyyən edilməsi. Müqayisəli yanaşmadan istifadə etməklə rəqabət aparan daşınmaz əmlak obyektlərinin bazar dəyərinin nisbəti. Mülkiyyətə sahib olmağın gələcək faydalarının indiki dəyəri.

dissertasiya, 22/09/2011 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın mahiyyəti. Nəzəri əsas və daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları. İpoteka və ipoteka kreditləşməsi. Əmlakın idarə edilməsi sistemi. Daşınmaz əmlakın səmərəliliyinin müəyyən edilməsi üsulları müxtəlif mərhələlər onun yaradılması və fəaliyyət göstərməsi.

mühazirələr kursu, 04/07/2009 əlavə edildi


Pərakəndə daşınmaz əmlakın idarə edilməsi konsepsiyası və xüsusiyyətləri. Əmlakın keyfiyyət və kəmiyyət xüsusiyyətləri - "Eleanor" ticarət mərkəzi. Sinif Alış-veriş mərkəzi və təklif olunan icarə yerləri. Obyektin dəyərinin hesablanması. Pul vəsaitlərinin hərəkətinin idarə edilməsi.

dissertasiya, 06/10/2012 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin hüquqi aspektləri: hüquqi tənzimləmənin xüsusiyyətləri, bu sahədə müqavilə münasibətləri. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı və ekspertizası, onun dövlət səviyyəsində qeydiyyata alınmasının qanunvericiliklə əsaslandırılması.

test, 12/11/2012 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın satışı və icarəsi üzrə bazar qiymətinin müəyyən edilməsinə metodoloji yanaşmalar. Müqayisəli təhlil gəlir alətləri üçün üstünlüklər. Daşınmaz əmlak bazarının növləri, növləri. Daşınmaz əmlaka, qiymətli metallara və qiymətli kağızlara investisiyalar.

kurs işi, 22/10/2014 əlavə edildi