Владельцы домов на рублевке. Продается, но не покупается

Хозяева дорогих особняков на Рублево-Успенском шоссе и Новой Риге начали спешно избавляться от своей недвижимости. Некоторые эксперты утверждают, что ситуация будет только усугубляться.

Бытует мнение, что увеличение предложений на вторичном рынке в районе Рублево-Успенского шоссе связано, прежде всего, с не самой стабильной экономической ситуацией и резкими скачками курса рубля по отношению к евро и доллару. Экономическая неопределенность явно беспокоит владельцев дорогих особняков и коттеджей.

Кроме того, с 1 января 2015 года вводится новый налог на недвижимость, согласно которому надо будет платить за жилье исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости одного метра.

Кадастровая стоимость всего лишь на 15-20 процентов ниже рыночной, так что суммы ежегодного налога на элитную недвижимость будут внушительными. Это также усиливает беспокойство домовладельцев. "Если раньше они могли себе позволить держать недвижимость про запас, то теперь задумались о необходимости содержания таких активов", — сказала по этому поводу директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group Юлия Грошева.

Если же обратиться к статистике, то количество предложений о продаже загородных домов элитного класса в последнее время выросло на 20-30 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как сообщают в компании "Метриум Групп", в настоящее время на легендарной и престижной Рублевке продается около одной тысячи домов.

И это довольно большая цифра. Кстати, первый вал продаж недвижимости на Рублево-Успенском шоссе случился во время пика финансового кризиса 2008-2009 годов, но потом ситуация успокоилась и выровнялась. И вот теперь опять начались продажи. Некоторые эксперты утверждают, что большую часть реализуемых сейчас на вторичном рынке рублевских особняков составляют дома, не проданные еще во время первого мирового финансового кризиса.

Стоимость большинства выставленных на продажу особняков переваливает за 3 миллиона долларов. Однако цены на недвижимость падают каждый месяц, и уже сейчас по очень привлекательной цене можно купить качественный объект элитной загородной недвижимости, который раньше был недосягаем. Многие дома выставляются со скидкой 20 процентов к цене, которая была еще в начале марта.

Интересно, что нынешней осенью никакого ажиотажного спроса на недвижимость на Рублевке не было. Хотя именно в это время все последние годы наблюдалось увеличение сделок по купле-продаже недвижимости. А это может быть наиболее ярким свидетельством кризиса. Есть и еще одна интересная цифра — сделок, которые были бы дороже 2 миллионов долларов, практически нет, их можно буквально пересчитать по пальцам одной руки.

Кризис завершится примерно через год

И это не может не огорчать владельцев элитной недвижимости, которые решили продать свои дома: не только покупатели в очередь не становятся, но еще и налог большой грядет. И не так уж и важно, что первые выплаты по этому самому налогу надо будет делать только в первой половине 2016 года. Многие домовладельцы предпочитают заранее подготовиться и встретить кадастровый налог на недвижимость уже в более скромных квартирах и домах.

Впрочем, далеко не все эксперты согласны с тем, что кризис накрыл Рублевку на долгие годы.

"Падение интереса к недвижимости на Рублево-Успенском шоссе — это временное явление, — считает заместитель директора агентства недвижимости “Наш город” Алексей Самолюк. — Да, некоторых домовладельцев немного напугали грядущие выплаты налога на недвижимость по кадастровой стоимости. Они отпугнули и потенциальных покупателей, которые заняли выжидательную позицию.

То есть, сейчас все ждут, какие налоги будут начислены на дома и особняки по кадастровой стоимости. И, как только ситуация прояснится, рынок жилья на Рублево-Успенском шоссе начнет потихоньку приходить в норму. Но случится это не раньше второй половины 2015 года, когда станет ясно, сколько надо платить за жилую площадь в 2016 году.

А если совсем честно, то плач по несчастным жителям Рублевки кажется мне немного надуманным. Даже если продать домик на этом шоссе за 70-80 процентов от его стоимости, можно приобрести пару-тройку не самых плохих квартир в Москве. И в этом случае не будет никаких проблем с высоким налогом на недвижимость. В общем, мой прогноз таков — рынок жилья на Рублево-Успенском шоссе выйдет из сегодняшнего кризиса где-то к октябрю-ноябрю следующего года".

Продолжаем разговор о Рублево-Успенском шоссе – втором из тех, что мы рассматриваем в рамках цикла о подмосковных направлениях. Что здесь за дома, сколько они стоят и почему обитатели Рублевки все чаще решают сменить место жительства?

Занимательная статистика

В прошлый раз мы остановились на портрете типичного жителя Рублевки, сегодня начнем с портрета типичного здешнего поселка. По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости», средняя площадь такого поселка – 15 га. Но это как раз тот случай (по аналогии со «средней температурой по больнице»), когда на среднее арифметическое ориентироваться бессмысленно: слишком велик разброс значений – от 0,55 (Лайково) до 100 га (Николино). Чаще всего встречаются поселки площадью 1 га, количество домов – 42. В то же время, 45% всех поселков – не более чем на 20 домов (на общеподмосковном фоне это – малая цифра). И лишь 10% поселков рассчитаны на 100 и более домов (что типично для предложения бизнес-класса).

Средняя величина коттеджа превышает 520 кв.м, больше всего предложения от 500 до 750 и от 250 до 500 кв.м. Как минимум 56% домов на Рублевке построены из кирпича, оштукатуренных особняков – 17%. Домов из дерева и коттеджей, разные части которых (цоколь, первые и последующие этажи) выполнены из разных строительных материалов – 11 и 12% соответственно. У трети поселков (еще точнее, 34,9%) придомовая территория не менее 20 соток, в 55, 4% случаев – от 20 до 50 соток.

Золотая сотка

Цена за эту самую сотку может доходить до $300 тыс. (но такие предложения не выходят в открытую продажу; это, например, участки в Жуковке и санатории Барвиха), в среднем же это – чуть выше $30 тыс. за сотку. По данным компании «Миэль», в открытой розничной продаже на Рублево-Успенском шоссе ценник сотки примерно таков: от $12 500 (в районе деревни Горышкино) до $75 000 (в районе Жуковки и Барвихи). И цены эти отнюдь не статичны. «При общем дорожании земель, рост цен на рублевские земли может достигать 80% в год и более», – говорит Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «Миэль-Загородная недвижимость». Для примера: если в июне прошлого года сотка на Рублево-Успенском направлении стоила в среднем $17108, а кв. м коттеджа – $3340 (это уже данные «МИАН»), то через год, в июне 2007-го, это уже $31971 и $6535 соответственно.

Если отвлечься от средней цены и обратиться к конкретным поселкам, увидим следующее. Предложение поскромнее (бизнес-класс, правда, с заметной поправкой на географию местоположения: в «рублевском» понимании это дома от $900 тыс. до $ 1800 тыс.) – это, например, поселок таунхаусов в Барвиха-club на 12-ом километре Рублево-Успенского шоссе (цена секции – от $1 430 тыс. до $2 900 тыс.). Другой полюс – клубный коттеджный поселок «Эрмитаж Village», 20-й километр Рублевки. Домовладение здесь стоит уже от $11 млн. до $12,5 млн. Опрошенные «Собственником» участники рынка в качестве новинок направления отметили «Новое Лапино» (19 км) на 7 домов, «Десять ярдов» (5 км) на 10 домов (от $2 млн. за каждый), «Успенский лес» (24 км) на 34 дома (тот самый бизнес-класс от $1,5 млн. за коттедж), «Папушево» (24 км; от $2700 до $11560 за кв.м), Барвиха Village (10 км; $3500-4000 за кв.м), и, разумеется, мегапроект «Рублево-Архангельское» (3 км от МКАД).

Но, как отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, ни уже существующие поселки, ни сегодняшние темпы строительства не могут ликвидировать сложившийся дефицит предложения: «В настоящее время новые поселки на Рублево-Успенском шоссе появляются реже, что также сокращает объем предложения, при этом спрос по-прежнему велик. Однако уровень цен на недвижимость по Рублево-Успенскому направлению формирует новую тенденцию: покупку земельных участков, которые являются более дешевой альтернативой коттеджам», – говорит Литинецкая.

А вот Алексей Кудрявцев, напротив, считает, что пик спроса на земельные участки вдоль Рублево-Успенского шоссе уже прошел. «И вовсе не потому, что «кончились» миллионеры, – говорит Кудрявцев, – основная причина – нехватка удачных предложений. Лучшие земли с лесными участками уже проданы, а те, которые находятся в частных владениях юридических лиц, поступают на рынок по явно завышенным ценам».

Самые дорогие земельные участки продаются, по словам эксперта, в поселках Ромашково (5 км от МКАД), Барвиха и Жуковка (8 км), Усово (12 км), Горки-2 (15 км), Успенское (20 км), Николина Гора (24 км).

Мигранты-миллионеры

На Рублево-Успенское направление приходится порядка 30-40% от общего спроса на элитную загородную недвижимость. С другой стороны, с начала года число заявок на него сократилось на 20-25%. Пресс-секретарь компании «КомСтрин» Алина Андреева и вовсе отмечает тенденцию миграции богатых рублевских жителей с насиженных мест: «Сейчас взоры многих устремились на Новорижское направление, там шоссе шире, дома подешевле и сосны тоже есть. Также интересно переселенцам и Калужское шоссе».

Причиной ли тому то, что Рублевка, по сути, превратилась в мини-Москву, или же виной всему знаменитый светофор на пересечении Рублево-Успенского и Красногорского шоссе (кто был там, тот знает, что из-за него можно потерять лишний час даже в относительно спокойный выходной), факт остается фактом: своего рода «миграция миллионеров» – уже сложившийся тренд. Количество уезжающих с Рублевки все же непропорционально мало относительно количества приезжающих.

Впрочем, земля не резиновая, она растет в цене, потому что когда-то она закончится. Или лес окончательно вырубят, но тогда Рублевка перестанет быть такой манящей, потому что поля есть везде, а вот сосны – нет.

Рублевка как средоточие домов богатых и знаменитых россиян известна далеко за пределами Московской области. В "лихие девяностые" там многое было и понастроено лихо - в полном соответствии с тревожным временем. В новом веке образ Рублевки изменился, однако и сегодня его отличает крайняя эклектичность - там можно встретить и проекты лучших мировых архитекторов, и откровенную безвкусицу.

Кто там и надолго ли?
На Рублевке находится 90% самых дорогих домов Подмосковья. Согласно исследованию компании Knight Frank, которое проводилось этим летом, большую часть населения Рублевки - 63% - составляют звезды шоу-бизнеса. А вот политических деятелей, бизнесменов и представителей сферы искусства среди жителей Рублевки намного меньше -23%, 12% и 2% соответственно.

А поскольку деньги представители отечественной элиты предпочитают вкладывать на сравнительно ограниченной территории (длина Рублево-Успенского шоссе - всего-то 30 километров), то цена домиков вдоль гремящего на всю страну шоссе, по данным компании Penny Lane Realty, может доходить до 100 миллионов долларов. В основном же средняя стоимость усадьбы колеблется в диапазоне 1,5-3 миллиона долларов.

Впрочем, называть дома на Рублевке "усадьбами" можно лишь с долей иронии - слово это традиционно связывается с семейными гнездами, свитыми на многие десятилетия, а рублевские дома, по свидетельству риелторов, меняют хозяев довольно часто.

"В любом месте со звонким, "дорогим" именем, будь то Жуковка, Барвиха или Николина гора, миграция достаточно велика. Количество желающих туда войти примерно равно количеству желающих по тем или иным причинам оттуда выйти", - утверждает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Он рассказывает, что в его компании знают много примеров, когда клиенты прибрели дом, пожили в нем некоторое время, потом продали и купили другой.

"Процентов 25-30 наших покупателей через некоторое время покупают следующий дом. Средний интервал между первой и второй покупкой составляет приблизительно три-пять лет. Сейчас, в конце 2011 года, у нас активно идет "переселение" клиентов, заключивших свои первые сделки в 2007-2008 годах. Вторичная покупка делается более взвешенно и осознанно и, как правило, многие находят свой идеальный дом, если не навсегда, то на восемь-десять лет точно", - поясняет Цветков.

Архитектура-карикатура
Архитектор бюро Snou Project Григорий Соломин, проектировавший объекты для Рублевки, территорию вдоль шоссе называет своего рода культурно-историческим музеем. При этом экспонатом в нем является, по словам Соломина, своеобразная "архитектура-карикатура".

Архитектор напоминает, что современные поместья появились здесь в конце XX - начале XXI века и делит историю освоения Рублевки на два этапа.

"Сначала - "лихие девяностые". Хозяев некоторых домов, построенных в то время, убили. Это дома гламурные, пафосные, но достаточно смешные. Лично я вообще сомневаюсь, что архитекторы искренне вкладывали в них свой труд - они как будто специально высмеивали пожелания клиентов. Это какие-то нереальные замки, башни, выражение экспрессивной фантазии заказчиков. Кто там побывает, тому все сразу станет понятно", - отмечает Соломин.

Рублевка XXI века, по его словам, в целом сохраняет тот же образ - "кто на что горазд", однако среди построенных за последнее десятилетие строений встречаются и красивые новаторские проекты. При этом, если уж рублевские клиенты XXI века решали обратиться к архитекторам, чтобы построить дом по индивидуальному проекту, искали они самых модных профессионалов с именем.

Так, одну из подмосковных дачек проектировала британский архитектор, лауреат Притцкеровской премии Заха Хадид. Правда, реализован этот проект так и не был.

Вместе с тем, констатируют собеседники РИА Новости, творчество архитектора, как правило, волнует потенциальных обитателей Рублевки гораздо в меньшей степени, чем его имя, ставшее брендом. Молодым же архитекторам попасть на этот рынок вообще очень сложно.

По замечанию управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Натальи Кац, наиболее популярные архитектурные стили на Рублевке - это минимализм и его производные (техно, хайтек).

"Сейчас особенно моден жесткий, априори упрощенный стиль, с обилием стекла, бетона, с открытым пространством. Привлекательность объекта достигается за счет дорогих акцентов и отделочных материалов. Ценные породы дерева, натуральный камень - это обычные материалы для элитных домов. Популярен и стиль Фрэнка Ллойда Райта, который считается создателем так называемой органической архитектуры - это четкие правильные формы, открытые пространства, обилие горизонтальных линий, отделка необработанным деревом и "диким" камнем", - делится она своими наблюдениями.

Чтобы оплатить "звездные" проектные работы, говорит Соломин, заказчику нужно не менее 1 миллиона долларов. По такой цене они получают авторские дома, узнаваемый дизайн. Однако, сетует архитектор, в итоге на Рублевке появляется лишь некая псевдоевропейская архитектура.

"В Европе так не бывает, чтобы рядом стояли теремок и какой-то модернизм прямоугольный. Зато на этом этапе развития Рублевки клиенты "возводят" архитекторов - Рублевка стала полигоном для реализации как амбиций заказчиков, так и замыслов архитекторов, которые им было бы сложно воплотить в другом месте", - отмечает он.

Соломин поясняет, что благодаря связям заказчиков с Рублевки архитекторы могут позволить себе не тратить лишние силы на множественные согласования и не ограничивать себя в вопросе материалов для реализации проектов.

"Загородная архитектура - это некий "тыл" для архитекторов в хорошем смысле слова: нет бюрократических сложностей и шире экономические рамки. Согласования не так много влияют на конечный результат. Многие хорошие архитекторы даже не выходят за рамки загородного проектирования", - говорит Соломин.

По его мнению, на Рублевке возникли предпосылки для создания "обособленной архитектуры", отличной от архитектуры окружающих эту вип-территорию районов.

Следующим логичным этапом в этом направлении, предполагает архитектор, может стать создание собственной инфраструктуры Рублевки: ведь первый шаг уже сделан - уже сейчас здесь появляются торговые комплексы, ориентированные специально на местных жителей. А в перспективе, фантазирует он, Рублевка вообще превратится в город за городом.

Удивительное рядом
Рассказывая о Рублевке, эксперты упоминают и о необычных требованиях, предъявляемых клиентами, а также о неординарных нововведениях. Так, вспоминает Цветков, в поселке "Речной" на Рублево-Успенском шоссе хозяин дома построил на своем участке гараж площадью 700 метров.

"Собственная пристань уже перестала быть экзотикой. Однако владельцы участков с высоким берегом нередко устанавливают лифт, который спускает их вниз на пристань. Такие лифты есть, к примеру, в Жуковке", - комментирует представитель Penny Lane Realty.

Наталье Кац запомнился дом с купелью, выложенной льдом, и дом с целым комплексом бань, где присутствовали и финская сауна, и турецкий хамам, и японская офуро.

"Из предложений можно отметить дома с комнатами для хранения мехов (специально оборудованными холодильными помещениями, с определенным уровнем влажности и световым режимом), дома с олимпийскими бассейнами длиной 25 метров. Бассейн в таком случае выступает как логический центр дома", - добавляет она.

Среди своих
Впрочем, судя по словам представителей агентств недвижимости, клиенты на Рублевке вообще далеки от того, чтобы приглядываться деталям, менее заметным, чем крыша.

Как отмечает Цветков, большинству покупателей домов на Рублевке нравятся многоскатные крыши и не нравятся плоские или односкатные. К примеру, пояснил он, в поселке "Горки 21" были построены проекты с разными крышами - дома с плоскими крышами продались в последнюю очередь.

"Я бы не сказал, что за городом существует какая-то мода на архитектурные стили. Все удачные архитектурные решения домов востребованы вне зависимости от того, к какому стилю они принадлежат", - подытоживает свои наблюдения эксперт.

А Кац подчеркивает прагматизм покупателей домовладений на Рублевке: "Покупатели обращают внимание на безопасность поселка, качество дома, удобство подъезда (хотя с транспортной ситуацией на Рублевке это непросто). Также очень важно однородное социальное окружение".

Таким образом, резюмирует она, важнее всего для жителей Рублевки то, насколько органично чувствуют они себя в своем доме и насколько он отвечает их потребностям по безопасности, соседям, качеству постройки, а не то, насколько он соответствует требованиям хорошего вкуса.
// RiaRealty.Ru

На рынке загородной недвижимости невиданный обвал цен. В среднем стоимость элитных домов упала на 20 процентов. Больше всего пострадала Рублевка, особняки, похожие на дворцы, не нужны покупателям и за половину стоимости.

Наименьшим спросом у покупателей пользуются особняки в духе Эрмитажа и Версаля на Рублевке родом из лихих 90-х. За них часто не удается выручить и половины стоимости. Причем со скидкой идут не отдельные, наиболее неудачные, дома. С дисконтом уходит 90 процентов объектов. Сложности с реализацией недвижимости есть и в других городах России, в которых строительный бум пришелся на 1990-2000-е годы.

Тренд на снижение цен прослеживается с 2014 года, когда часть собственников решила распродать активы и уехать за границу. Но выяснилось, что стоимость их активов не соответствует ожиданиям. Проблема в запросах самих продавцов, которые завышают цену, в то время как их товар не выдерживает высоких требований покупателей. Половина лотов на загородной "вторичке" морально устарели. "У 50 процентов лотов почти нет шансов на реализацию", - констатирует Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость". Треть объектов может быть продана только с большим дисконтом. И лишь 20 процентов находятся в хорошем состоянии и могут быть проданы без скидки.

"Дело тут вовсе не в цене, - уточняет Сергей Цывин. - А в потребительских характеристиках объектов". Они имеют огромные площади, но при этом устаревшие, неудобные планировки, расположены в местах с минимальным развитием инфраструктуры, не охраняются, обладают устаревшими экстерьером и интерьерами.

Существенным моментом является цена содержания домов, выставленных на продажу. Месячная плата по коммунальным платежам некоторых из них достигает 120 тысяч рублей. Современные покупатели уже не готовы сорить деньгами. При этом они хотят загородный дом в обжитом районе с социальными и торговыми объектами, транспортной доступностью, небольшой площади, но с несколькими гардеробными и санузлами. Можно даже сказать, что за минувшие пару десятилетий стиль загородных домов сменился с дворцового на традиционный европейский и американский. Экономичность содержания и удобство покупатели ценят выше всего.

Иногда размеры дисконта на устаревшие дома поражают. Так, особняк в Рождественно выставлялся за 12 миллионов долларов, а продан был только за 2,6. Конечно, для рядового россиянина и это высокая цена. Но нужно понимать, что наибольшие скидки коснулись именно элитного сегмента. Причем все объекты, построенные в 1990-2000-х годах, выставляются дорого, но нескольких месяцев достаточно, чтобы владельцы пошли на уступки.